作者｜宋富贵
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天津有十六个行政区，被当地人严格划分为三个层次。主城六区——和平、南开、河西、河东、河北、红桥
环城四区——北辰、西青、津南、东丽
远郊五区——静海、武清、宝坻、宁河、蓟县
（很奇怪，南开在主城的西边，而河西却在主城的南边）
为什么只有十五个？因为还有一个滨海新区。然而，对于绝大多数的天津人来说，滨海新区属于“别人家的城市”，如果不是在那里工作，一年都不一定去一次，所以也不在这次讨论的范围内。从买房的角度来看，这十五个区被分为三个层次。主城六区 > 环城四区 > 远郊五区这是，天津买房第一定律。然后呢？主城六区：和平区 > 河西区 = 南开区 > 河东区 = 河北区 > 红桥区这是天津买房第二定律。再然后呢？环城四区：西青区 > 津南区 > 北辰区 = 东丽区这是天津买房第三定律。还有有没有呢？当然，还有个第三定律补充，如下。远郊五区：武清 > 静海 =宝坻 > 蓟州 =宁河这是理解天津这个直辖市的基础。如果，做为外地人，想在天津买房，务必记住以上定律。另外，天津买房不但有行政区概念，还有环线概念——内环，中环、外环，另外还有一个被本地人认为2.5环的快速路。一般来说，如果没有其他因素影响（比如学校、大学、市民中心等）的影响，越靠环内越贵。
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以海河为界，海河之南的三个区——南开、和平和河西，被称为上三区，它们是天津市所有资源的顶端。上一篇文章《这个城市的鄙视链天下无双》中，对上三区的房地产已经讲了不少。海河之北的河东、河北和红桥，被称为下三区，各方面的资源比上三区要差不少。今天，把下三区和环城四区给大家简单说一下。河东区、河北区、红桥区面积差不多，都不大，相对于上三区，除了沿着海河的板块比较好，其他板块城市界面稍差，老小区、小工厂犬牙交错，改造难度大、城市更新进度慢，新盘较少，已经不是外来人口人购房主力区域，现在这三个区域购买人群主要以当地购买力为主。图：河北区城市界面
房价当然与上三区比不了，主力价格区间在30000-40000元，突破40000的不多（贵的集中在海河沿线以及和上三区交接的地方），偶尔也会出现2字头的房价，比如在河北区的天房北宁公元。这三个区房价梯度比较明显，贵的是海河边的海河金茂府，高层60000元/平米，洋房65000元/平米，不过这价格是参照和平区的，不具有代表性。最便宜的是边缘地带的路劲太阳城，均价28500元/平米，中间腹地房价大多在3万出头。相比较上半年，这三个区房价回调较多，大概10%-15%。
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如果你是天津本地人，可以考虑选择下三区，除了学区，就业、商业和上三区的条件差不多。如果你不是天津本地人，就不建议考虑下三区了。因为3万-4万的价格，在天津主城只能买个刚需，但是如果放眼全国，这个价格放在很多的其他二线城市，是完全可以买到改善的板块，改善的产品——比如成都、比如武汉，更别说那些洼地城市重庆、长沙了。所以，对于下三区项目，我的态度就是——这就是天津房地产的鸡肋，食之无味，弃之可惜。所以对于非本地地缘客户，下三区并不值得重点关注。全国性客户重点需要关注的是——环城四区。首先回答大家一个最关注的问题，环城四区房价降了没有，降了多少。举个实例。在东丽区最靠近市区的张贵庄板块的融创城项目，最贵的时候售价37000左右，2019年4月左右34000左右价格。而在笔者探盘期间，居然推出了一批26000-27000的特价房，引发了维权。当我们拿着报价单走出售房部的时候，被好几拨价格维权者堵着要求出示，目的是拍照留存证据，准备找开发商理论。图：围堵在售房部门口的价格维权者。
图：这就是当时的售楼部算价单
当然，从37000降到了27000，是本人在天津亲眼看到的价格下降最猛的一个项目，至于有没有其他项目在价格和幅度超过它，天津本地的朋友可以留言说明。
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要认识环城四区，先来解释一下天津买房第三定律。环城四区：西青区 > 津南区 > 北辰区 = 东丽区西青区排在四区之首，可能持有异议的人不多。就业最好，配套最好，挨着上三区的南开区，商业配套有宜家、永旺购物，天津第三大学城也在该区域中。另外中北镇是天津发展的最好的环外区域，作为房价25000-30000的项目比比皆是，只不过没啥新开项目，大多数处于尾盘阶段。津南排次席，可能很多人不解，论城市界面和房价甚至还比不上东丽、北辰。然而津南有两个优势：第一，挨着强区河西区，能够有许多河西的刚需外溢。挨着富区富三分，挨着穷区穷三分，在天津房地产市场表现的很突出。第二，在津南有一个教育特区——天津海河教育园，不但里面有南开的分校，另外其中考政策和城六区是一个待遇。补充一句，在天津，环城四区和城郊五区之所以被鄙视的一个很大原因就是，他们中考政策和城六区不是一个待遇，其中的学籍者不能报考天津顶配的市五所中学。而天津海教园之所以是教育特区，就是在园区中的初中学生是有资格报考的，所以非常受天津市非主城六区的家长的青睐，同时受到外地想来分天津教育政策一杯羹的投资者的青睐。东丽区是天津主城和滨海新区的中间地带，机场也在东边，天津有名的风景区，文旅区东丽湖也在该区域，本该价格不低。无奈最近滨海新区大爆炸之后经济低迷，房价更低迷，带着东丽一块不振。比如东丽湖区域，那么好的自然条件，华侨城的高层不过10000上下，甚至有更多的溢价空间。北辰区环境一般，但交通很方便，无奈北辰挨着的全是下三区，所以价格也不高。但是有一个因素值得注意，处于北辰核心位置的高铁北站将成为北京到天津主要枢纽站（北京在天津西北方向），北京南站到天津北站大约30分钟车程。
这是刚需完全可以接受的一个时间，这以后会不会成为天津的高铁新城，成为北京刚需外溢的一个区域，是有可能的。在我看来，这是一个机会，随着京津房价的差价拉大，随着北京严格限购期限越来越长，积压的刚需购买力越来越多，这种可能性会越来越大，毕竟这里是天津，挨着主城，其配套是燕郊、武清、固安不能比的。
（本文内容仅供参考，不构成投资建议，市场有风险，投资须谨慎）
（来源：投资者网的财富号 2019-11-24 08:09） [点击查看原文]
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公司名称：华侨城A
股票代码：sz000069
市场类型：主板
上市日期：日
所属行业：旅游景点
所属地区：深圳
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英文名称：Shenzhen Overseas Chinese Town Co.,Ltd
公司简介：华侨城A公司是华侨城集团旗下旅游及房地产板块的上市公司，致力于成为国内主题公园的领导者、旅游产业的领军者、城镇化价值的实现者。经过近二十年的探索与升级，华侨城A以旅游综合、房地产为主营业务，构筑了成熟的成片综合开发模式。各业务板块相互融合，文化旅游...
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