深圳楼市现状：普涨之后房价如何走，宝中依然是价值洼地

问：上下沙片区投资如何？纯粹投资，标的600，靠近福荣路的海景房值得入手吗？有推荐的吗？这个片区学位很一般，比福保福外南的房产如何？

答：上下沙的京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改，京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改，正在进行。周围农民房，未被划入旧改区域，短时间不会改变，但随着周围大环境的改变，地段价值会被重估。 缺点：学位一般，靠近福荣路噪音大，喜欢海景自住是不错的选择 关注学区，更倾向福外南，长远看 想象空间更大一些

问：老师好。最近看了你的文章和分析，觉得非常好，感觉浪费和辜负了大好时光，只考虑了当时的条件和房子的居住属性，转眼半辈子都过去了。我现在的情况是坂田一套2房，西乡一套3房，都是红本。东莞沙田一套3房，欠64万。小孩明年大学毕业。年入100+，股票市值3000+，物联网行业，这几年还不错，大概率升值，明年开始3年解禁。现在想出掉坂田腾一个房票购置一个大点的房子，主要改善居住，能增值就更好。目标华侨城或香蜜湖。两个问题，第一，如果选华侨城，由于楼龄差异很大，价格差异很大，老楼龄的是否值得买？第二，如果选香蜜湖，学位好，是否直接用小孩的名字，一步到位？还是以后小孩要再转卖？另外，居住舒适型来看哪个小区好

答：你好，感谢大额赞赏！ 1.华侨城： 新兴的富豪们往往喜欢霸道视野的海景大平层，而老一代富人则喜欢闹中取静的洋房别墅；而华侨城就符合了第二类需求，对于上一个世纪的富豪们来说，华侨城就是他们的首选； 因此，作为一个老IP，又不符合新一代富人的胃口，在加上学区、交通、商业配套的缺位，导致华侨城尽显颓势，中长期看跑输大势； 2.香蜜湖： 香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个顶级学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳唯一的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；只是，你需要上千万的资金上车；中长期看略微跑赢大势； 投资角度：香蜜湖>华侨城 具体的盘还是要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错。香域中央公馆，中旅花园也可以关注。 考虑孩子未来的学位，可以一步到位，用孩子的名义买

问：老师，有套龙岗宝龙振业峦山谷大两房，目前还了10年，房租已经抵月供，想孩子就上宝龙小学，三年后上一年纪后，刚好地铁开通，房子涨了就卖掉。今年下半年计划买300万以内的房子，手上只有100万现金。 请问老师：买福田一房（目前看了保税区三米六，福源花园三期）或罗湖的骏庭名城，还是龙岗中心城老小区天郡花园合适？可以拿五年以上不出手。 朋友建议现在卖了峦山谷，买龙岗大房，但还是觉得买两个房子会好一些。

答：你好，振业峦山谷这几年表现不佳，考虑涨幅需要长持至少5-8年，但这个5-8年，会失去很多机会，你要把握住。 我也建议出手峦山谷，入手关内好学位房，或者龙岗置换能不跑输大盘的学位房。 推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城 绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座

问：老师好，深外龙华分校小学加初中的学区房，除了那几个1000+的豪宅外，是不是只剩下龙悦居4期的红本房了？看到贝壳上有几套放出来10w左右的单价，是不是太离谱了？如果想读该校的小学，有没有什么建议？谢谢！

答：深外龙综合来看肯定不如深高北。 深外龙的概念其实已经炒作过一轮，但是目前来看，对应的学区房价格并不是太贵（非双学位），还在可以接受的范围，双学位价格偏高。 多渠道看，现在还有部分房源是单价8万左右的。

问：老师您好！目前情况：坪山招商花园房子刚卖，现金380万在手，预算在福田区买500万内的小三房，年收入15W左右，有贷款记录，老家有一套月供2300，已挂盘，卖掉到手会有65万左右成交需要时间，2个小孩大的在坪山实验上4年级，小的一岁半，希望在福田华联大厦近一点投资自住加学位，看过华强北、华强南、八卦岭，看老师文章多数推荐保税区，或者付300万5成首付，留60万供房，重点以学位和自住投资为主，自住条件差一点都行。持有至少会有5年以上，可能持有12年也有可能（初中学位），华强北（荔园+红岭）双11后涨幅20%且无房，华强南多数为老破旧博拆迁（南园+上步）八卦岭户型不理想，请老师给些建议，谢谢！

答：大涨之后无洼地 总价500内还能买的板块也只有保税区了 如果能接受投住分离，其实沙井的海岸城是个不错的选择。

问：您好，我是在深圳工作外国人，年收入200万左右. 现在想在深圳买房，计划A是四房自住，考虑到未来回澳洲，投资价值也想兼顾。喜欢蛇口的环境，想了解蛇口兰溪谷是否合适？另外，作为计划B，考虑在宝安西乡和宝中选择纯投资房，预算750万内. 请问蛇口和宝安买房这两个计划您的建议？蛇口和宝中西乡有可以推荐的吗？谢谢

答：兰溪谷品质很好，地处南山，学位不差，未来大概率跑平大势，也可以能跑输大势。 第一，兰溪谷位于蛇口大南山脚下，不近前海也不近深圳湾，只靠着一座大南山，缺交通缺概念； 第二，育才系是没落的二类名校，撑不起高房价； 第三，兰溪谷的户型有硬伤，七十多平做一房，八十多平做两房，而且无法改动，700万的一房，客户群能有多少? 这个总价纯投资五年来看依然是优先宝中 碧海和西乡 关注星球内推荐的刚需盘，但是价格都涨上去了，需要淘笋

问：老师好,预算1300,二套。福田房准备出租抵 贷。孩子4岁。本人工作在南山,太太在福田。 家庭收入120\/年。现在非常纠结,是选涨价之后的宝中还是基本稳定的后海。看了宝中西岸观邸(宝实验)、后海公馆(育才),幸福海岸、招商海月华庭等盘。实在焦虑望您指点。

答：接触买卖久了，就发现一个现象，龙华业主换房一般换到福田，宝安业主一般换到南山，龙岗业主一般换到福田或者南山。 现在的福田CBD、后海总部、车公庙、科技园和正在发展中的深圳湾总部基地、留仙洞总部基地、前海也都主要集中在福田南山，刚需可以坐半个小时到一个半小时通勤上班，但当工作几年后会有换房的打算，产业也集中福田、南山、光明，关外短时间内无法弥补医疗和教育的差距，所以换房的方向是关外往关内跑，工作远的往工作近一点跑，差的学校换好学校，这些资源都集中在在关内。 所以预算1000万以上我的建议都是直接南山，最终的城市中心依然会是福田-南山-前海这条线，其他新中心无论如何也无法撼动的地位，最贵的地段是南山，最稀缺的是海景资源也在南山，以后最好的地方仍然是深圳湾，也是换房的终极目标。 科技南片区可以关注； 南二外本部比较旧； 半岛城邦一期 后海公馆、澳城花园。 以上提到的盘，不会跑输。

问：老师您好！我父母深圳只有一套房且在我父亲名下，父母都70多，少住深圳，每年回来住个把月；住这套房的基本是我姐姐（50岁即将退休）和姐姐女儿（刚入深圳职场），姐姐及她女儿都有房票且无贷款，两人赚钱能力都有限。这套房在星海名城一期，估值为720万，现想置换达到两个目的：一是换一套新点的物业好的有投资价值的房自住，面积以100平3或4房为好，总价不超600万，二个是通过置换多出的钱为姐姐女儿买一套房，好尽快上车。那么符合条件的我找了找只有龙岗大运和光明新区的新房或次新房。您看这个思路怎么样？毕竟只有一套房居住功能优先考虑，且不太需要市中心的位置，近地铁即可

答：你好，2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 次新建议去宝安的碧海 西乡 沙井板块淘一淘，参见星球内的往期推荐。 优先西部，龙岗并非首选。

问：您好，非常感谢你，获益良多，首次加入星球，有些操作不太会，看来你的头条发现自己犯了很多错误，16年全款买了一个大鹏旧改的房子，200万出头，目前有200万现金，家庭收入大约80万，两个小孩，小的要上小学了，想买二套房，平时在罗湖上班，看了你的头条，好像龙岗大运新城的颐安不错，但感觉太远了，请你帮我出个主意，在什么区域购房，价位是多少的合适，非常感激！

答：你好，投资尽量回避大鹏，建议出手大鹏房产，置换一套罗湖学区房，虽然罗湖片区整体跑熟大势，但是学区房价格依然坚挺。 大运教育水平不如罗湖，从学区和自住的角度看不太适合你。 剩余200万投资南山 宝安的热门潜力板块。 你们可以承受600万以内的贷款，月供控制在3万以内都没有太大问题。

问：新年快乐，鼠年大吉！老师好，请问下您怎么看北站附近的万科和风轩\/和雅轩\/和颂轩，其投资价值高不高？

答：你好，万科和风轩这盘价格上看比二手有些许优势，但长期看居家和投资角度都非最佳标的。 区域没有比较大的增量导入，一墙之隔的横岭旧改算一个小小利好，但是它的硬伤一直存在: 首先离地铁太远，除非公共交通非常完善的市中心，轨交是不得不考虑的因素，何况该盘处于"英雄难过梅林关"的尴尬位置。 第二，梅观高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就会竞相抛盘，户型又不稀缺的话就卖不起价。 第三，小区地块太狭长，没有舒适大花园，生活也不是那么便利，试想想买个东西从南边跑到北边1000米，绕着操场走两圈是什么概念。

问：总价400万左右的房子投资为主，目标能够跑赢大盘的，不知道宝安南山福田哪些地段的楼盘可以推荐吗？另外，南山万科云城400万以内小两房值得投资吗？谢谢

答：感谢大额赞赏！ 西丽这个地段，总体不错，有高铁站、留仙洞的规划，但是缺乏学位支撑，南山发展主方向是南边，西丽未来还是不如前海后海蛇口的。 总价400万，在南山能选择的空间比较少，万科云城兼顾自住和投资是不错的选择，但是入手单价不要超过7W 宝安400万楼盘推荐: 富通城，中信湾上，玉湖湾等 这几个小区具备的优势有: 1.都能做到7.5成左右的杠杆； 2.租金都不错。 3.流通性都还不错

问：老师，你好！目前深圳三套房，一套罗湖区聚龙大厦32平，螺岭小学学位，我名下欠款60w，一套罗湖区深业东岭41平，翠园初中部学位，红本在手，一套布吉佳兆业可园107平，老公名下欠款350w。大宝2022年上初中，小宝2023年上小学，目前租房住。请教老师： 1.两个孩子，学位是关注重点，目前的两套学位房，有没有置换的必要？螺岭小学学生太多，深业东岭的学位以后可能存在不确定性。 2.如果学位房不动，卖掉可园，凑到200w首付，单纯投资，可长线持有，有什么项目比较推荐？ 3.如果卖掉聚龙大厦和可园，凑到400w首付，买入合正荣悦两房，获得翠竹小学学位兼自住，是否可行？单价较高，会不会升值空间有限？

答：你好，感谢赞赏！ 有学位需求，罗湖2套暂时别置换。小宝上完小学后，可以考虑保留学籍，出手聚龙大厦。 合正荣悦自住还不错，但是考虑升值潜力，不建议买罗湖，生源老化，跑输大势。 一套小户型挂学区即可。剩余资金投到潜力更大的板块。 跳出罗湖，多关注福田 南山和宝安。 400W首付，需要根据你们的月供能力选筹。 1000以上可以参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾 【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园

（来源：深圳十三房的财富号 2020-05-15 21:05） [点击查看原文]