深圳宝安楼市投资指南，炒房客内部资料泄露

问：老师你好，我在宝安区深宝花园有一套两房我老婆名下，10年我在布吉国展苑有一套小户型在我名下卖掉了，家庭年收入30工薪阶层，贷款还有60多没有还清，这几年家里事多存款也就50，今年工作调动到坪山，我想在公司附近龙岗大运新城置换，因为今年二胎出生大的又要上小学，父母和我们一起住房间太小挤不下了，，但是觉得宝安地理位置好，深圳又限购有些犹豫，想让您给指导一下

答：你好，感谢赞赏！ 翻身全盘城市更新的概率非常非常小。并非关键位置，必要性不足。 所以翻身的定位不是博旧改，而是还不错的位置和价格的折中选择，另外深圳对于老破房子的歧视何时能减轻是个未知数，所以翻身只能找居住舒适，老房未来大概率跑平大势。 深宝花园可以保留，做抵押融资，入手一套大运的盘自住。

问：十三老师您好，我现在有一套星海名城三期的2房，想置换一套。总价控制在1000万左右的，主要在南山区看，希望楼龄在10年以内的。主要用来自住，现在没有孩子，所以不用现在就有好学位的，但希望能跟着增值，有一定投资价值。我现在关注的片区主要在西丽，前海和蛇口。西丽的话可以买大一些舒适一些的，前海蛇口就只能买比较旧和小的，这三个区域您怎么看？有什么推荐的楼盘吗？

答：南山的板块基本都分析过，大体是:南山无洼地！ 能炒作得地方，都被翻来覆去炒了几遍： 1.西丽、大学城，新盘多，价格贵； 2.深圳湾，海景，学校，新盘，豪宅区，贵 3.后海，学区房； 4.蛇口，楼龄分化； 5.南油、南中，短期改造无望； 6.科技园，价格贵； 7.前海，我倒是觉得前海的价格还没有完全透支，700-800万看看前海那几个盘吧; 南山的置业思路就是：花园人车分流次新潜力学位，然后最后一点也是最重要的：一定买笋盘！ 至于西丽这个地段，总体不错，有高铁站、留仙洞的规划，但是缺乏学位支撑，南山发展主方向是南边，西丽未来还是不如前海后海蛇口的。 选筹参考星球内往期推荐的楼盘

问：老师您好，刚刚认识，相见恨晚。觉得您的回答都非常用心和专业，看了不到十分钟就决定加入圈子。想问您两个问题 1，之前好像确实没有看到您的身影，是最近才决定出来帮助大家的么，比如我看过武汉房姐，看过城市战争等博主。觉得您对深圳了解程度非常高，可以给我们介绍下自己不。可以忽略，因为涉及隐私。 2，关于深圳买房，我17年毕业，准备20年上手一套刚需，想在南山，大约400-500w。我目前属于职场快速发展期，预计20年收入可以税前45w，买500w的房子的确会消耗大量消费能力，以及短期内完全不敢有工作变动，您觉得目前适合这么投入房产么?

答：您好，感谢信任！ 我也不是什么大神，实操多年积累了点经验，分享给大家。 深圳房价永远是今天比明天便宜，刚需建议在你的能力范围内尽早上车。 小朋友你很幸福，毕业2年 薪资和投资眼光已经远远超过同龄人水平，拿了一手好牌，好好打。5年后你会感谢现在的自己。

问：十三房老师好，我们夫妻快40了，家庭年收入100左右，目前在深圳有两套房，南山澳城二期一套市值1600万（马上满5年），还有一套在华侨城东方花园的老电梯房104平，无敌海景，市价差不多750万，但好像这3年价格都没动过，今年8月份华侨城的老电梯房就满2年了，想是不是合适把这套老电梯房出手换成更具有投资和增值价值的房子，重点想咨询2点： 1、这套老电梯房有可能补涨吗？我们应该什么时候出掉它？ 2、如果换房，总房价预算在1500万以内，以投资增值为目的话，老师能给一下合适我们情况的推荐吗？ 谢谢。

答：你好，华侨城： 新兴的富豪们往往喜欢霸道视野的海景大平层，而老一代富人则喜欢闹中取静的洋房别墅；而华侨城就符合了第二类需求，对于上一个世纪的富豪们来说，华侨城就是他们的首选； 因此，作为一个老IP，又不符合新一代富人的胃口，在加上学区、交通、商业配套的缺位，导致华侨城尽显颓势，中长期看跑输大势； 现在就可以考虑出手东方花园。 1100-1600可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园

问：十三老师您好，我有130万的首付款，月供没有问题，首套上车房，想买来投资，因为短期两三年不会入住，我之前看过福田的花好园和彩天名苑，宝安还没开始看，虽然钱少还是想入手宝安和福田的房子，请问有哪些推荐呢？感谢

答：你好，花好园和彩天名苑是普通上车盘，普涨区域，投资价值不大。 彩天名苑这个楼盘在福田一直属于价格洼地，楼龄、产品较老旧，预期涨幅有限。 推荐买南山，福保和深外龙华的小户型学位房。

问：老师您好！每天都会看您的更新。 最近看了几个盘，结合目前家庭需求，预算1000，还是想选梅林关口附近的房子，星河盛世和星河银湖谷这二个盘，各有优势，因打算长期自住，房票也够，打算买双拼大四房。想请问下老师，从居住和增值角度，选择哪个盘更好一些？目前单价7～8万能入手吗？感谢指点！

答：你好，星河盛世卖点是深外（初中）、综合体、次新、地铁。 非常不错的小区，只要买到不太吵的户型，还是相当不错的。 星河银湖谷,单价太高，定位有问题. 优先星河盛世，双拼看折价多少，一般来说折价10%以上可以考虑。

问：十三老师您好，关注您有两个月了，每天上星球是成了我必打卡的作业，受益匪浅！ （1）福田竹子林片区有个三房自住，有贷款，安静环境不错交通便利，但初中学位一般，两孩子，大的上小学，小的刚出生 （2）手头子弹200，想入手一套总价400到600的初中学位房，自用加投资，奈何这个总价比较尴尬，只能买个小户型，您有什么片区或者小区建议

答：你好，感谢赞赏和支持！ 你考虑学区是为了小孩教育，那就要关注深圳的学校排名，目前以南山、福田的教育最优。 深圳初中里的四大和南二外等名校必须提前三年就买入学区房，并且将户口落在房子上。 你们现在老大和老二都要考虑学位，你需要自用周期还长，买传统强校就好，掉下来的可能性很小。 如果是考虑性价比，比较推荐九年制学校。 小户型可以关注： 金茂礼都、群星广场这样的带一梯队中学学位的福田小区。 现代之窗、福源花园、紫薇阁这样带福田二梯队学位的小区。

问：十三老师您好，我是在头条拜读过您的文章的，毫不犹豫的加入了知识星球！本人也准备疫情过去在深圳买房（投资兼自住），深户在申报预计3月份下来，自媒体行业所以目前收入过得去，月入15-20万，子弹250万，想购买600万左右的2房或者3房，首选福田，次选龙华，可以不考虑学位因为是未婚女，请老师提点购买哪些位置合适？

答：您好，福田板块可以关注 保税区 皇岗 石厦 梅林 八卦岭板块。 龙华重点关注红山和上塘板块。 2019年深圳上车盘普遍门槛提高，如果未来1-2年能稳定15W+的月收入，更建议入手700万以上的住宅产品。 从投资角度看 首选南山 次选宝安和福田。 感谢赞赏！

问：十三房老师好。我和老婆都是深户，名下各有一套房，都购于2015年初，且都是三成首付，一套位于碧海片区圣淘沙骏园120平方三房出租，一套位于南山科技园城市山谷44平方一房出租。家中小孩上一年级，已经使用了城市山谷的学位，全家为了小孩上学方便在科技园租房居住。手上有60W左右资金，想继续投资房产。目前有几个思路：1. 卖掉圣淘沙的房子腾名额获得首期款，用于华润城四期打新和寻找科技园笋盘，解决自住问题。2. 继续租房，腾一个名额，去前海，宝中，沙井或光明打新。3. 继续租房，不卖房，用手上的资金＋抵押贷去东莞黄沙临深片区买套小三房投资，例如碧桂园翡翠山、霖峰壹山境或者新盘。想听听十三房老师的建议。

答：你好，圣淘沙属于碧海标杆产品，入手有点可惜了。 建议加按揭融资，把子弹扩充到300以上，去科技园淘笋，科技园长线看好。 东莞天花板太低，不建议入手。

问：您好！您的文章及观点每次看完都获益匪浅。有个问题想请教您！小孩6岁 下个月该报名上一年级，现金二百万 想买个总价600万内上学+增值+自住的。上周冲动订了深中金丽豪宛56平490万的小房子。这周又看了保税区南光名仕宛3房83平610万（福外南校），宝安碧海富通城两房76平630万，中信湾上六座二房73平590万（学校一般）；南山中心区钜建大厦三房83平590万（97年建 南油小学）；百仕达四期东郡二房83平570万；龙华壹城中心五区75平570万三房（龙华第二实验学校）。请问老师该如何选择？或者，您有没有更好的建议？非常感谢！

答：考虑自住+学位，深中其实是个还不错的选择。 后面几个盘中，福外南还不错，剩下的就不推荐了。 南海小学很一般 重视教育就多关注第一梯队学位房

问：目前有一套自住在桃源居复式，目前还有一套名额，明年底有一个首付名额，年薪税后200万，沙井抢过华强城和卓越都落空，还想在南山或宝中买一套，有什么可以推荐？以及先买南山或宝中的还是先买沙井的？沙井海岸城不知道到时候能抢到不？抢这种新房有什么技巧没？

答：海岸城学位好，学校的因素会加分。 虽然学校还没有完全确定，但是如果真的引进名校在那里刚需还是会疯抢的。 如果能找找内部关系，或者交点茶水费，可能会更容易抢到。 建议海岸城和南山 宝中的二手降价盘同时关注。可以说说你的房票和资金情况再做精准的推荐。

问：您好！目前考虑疫情影响，明年楼市可能会有一波上涨，想把手里唯一1套77坪宝安房（华盛盛荟）卖了，换成学位房，保值增值，请问：1）您看这样操作是否增值空间更大？；2）宝宝现在才1岁多，现在考虑比较好的福田的小学学位，是否有还存在较好升值空间的小区推荐？总预算1200万以内；3）百花片区，比如长城二花园推荐吗？

答：你好，百花和香蜜湖的学位都还不错，人群的划分香蜜湖片区更优质一些，总价1000个人倾向在香蜜湖片区选择，上学圈层都具备，周边香蜜湖美食城也在拆迁。 具体的盘还是要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错，总价1000万左右。

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。

（来源：深圳十三房的财富号 2020-05-24 20:19） [点击查看原文]