东莞楼市：这种房子还敢乱买？买过的人都后悔！不懂吃大亏

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提问：广叔你好，1.东莞景湖春晓有套90方6楼两房350万，南城水濂山翡丽山那套96方3楼3房要300万?，那间有投资价值?2.新塘东方名都103方243万，盛世名门95方225万，新世界花园95方222万。这几间那个楼盘比较有价值。东莞和新塘3至5年边个区域投资空间大的?麻烦帮分析一下

回答：你好。1、选景湖春晓，地段价值大。翡丽山配套欠缺，怕是生活不便。2、这几个盘区域很近，首选东方名都，小区环境更好一些。次选新世界花园。

提问：广叔，您好！坐标东莞，想自住+投资现有三套房源请您评估一下1.麻涌万科珠江东岸 125平，江景房（精装）2.道滘沿海丽水家园 92平（精装）3.大岭山光大山湖城96平（毛坯）三个盘价格差不多，可以接受。另，看您一直在推荐光大山湖城，这个楼盘的卖点在哪呢？还请指教，谢谢！

回答：你好。光大山湖城位于大岭山，不同的价格有不同的选法，光大山湖城新，适合刚需上车，而且有松山湖外溢支撑，地铁1号线在建，配套方面还可以。如果自住，考虑通勤距离，最好选择与工作地点近一些的。我的看法：3>2>1

提问：广叔您好，本人莞户，现在黄江锦绣老房80平一套自住无贷款，手头现金200、年入40-50左右，计划入手改善房3-4房，兼顾投资，东莞黄江保利和光尘樾（3.1万)，黄江富基悦湖（估计要三万)，，黄江中泰（2.3万)，常平金地名京（2.3万)，常平翔龙天地（2.4万)，这几个看过，帮忙给个建议，或者推荐黄江周边盘，谢谢！

回答：你好。保利和光尘樾，地铁1号线在建，近黄江中心站，地铁开通还有一定的利好，可以考虑的。富基悦湖居住环境还是挺好，依山傍水，但配套方面欠缺。黄江中泰峰境可以考虑，周围配套成熟。常平在东部产业园区，常平在片区目前在售楼盘最多，华润、碧桂园和恒大等知名房企已经进驻。金地名京和翔龙天地都可以考虑，优选翔龙天地。黄江可以看看：碧桂园翡翠山、中信红树山、花样年江山

提问：广叔你好。本人东莞现在有150-200子弹。有亲戚购房名额一个可买一手，二手。纯投资，考虑一手要持有六年左右才可出售，二手三年。有无边个盘较好投资潜力大。

回答：你好，参考长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香

大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园

常平：绿地大都会、碧桂园常平首府

提问：广叔好！想要在深圳找总价850-900的小三居或大两居，夫妻还未有孩子，在福田工作。注重居住环境、日后升值。请问前海和华侨城片区该如何选择？目前看中了中熙君南山和首地容御，望指点迷津，谢谢！

回答：华侨城的房子大都有一个缺点：户型太大，首地容御也不例外，你这个预算只能淘个两房，没有学位支撑的高总价两房其实是很危险的，深圳是个务实的城市，单纯为美景为环境去买单的人不多，更多的是为学位为便利为功能。回到自住角度上来看，我觉得追随你们的本心就好，华侨城绿树环绕，闹中取静的，即便可能升值不如预期，我们也赚得了享受，一个是延迟享受，一个是当下体验，很难说哪个孰优孰劣。

提问：广叔！深圳福田保税区加福广场，一房一厅70平380万可以考虑吗？我们考虑改两房，刚需自住，小孩快两岁，据说有福田外国语南校区小学中学九年学位，已有业主申请到。缺点是物业费12.2很贵+停车位按天算35一天+没有燃气！ 请广叔明示！

回答：你好，加福广场一栋是公寓，一栋是住宅，你看的这个是公寓。 公寓的学位积分太低，上学太渺茫，投资考虑公寓不要碰，买住宅有很多办法。 福外南：红树绿洲不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾

提问：坐标深圳，手中深圳龙华七里香榭一套房三房。现在孩子一年级。想给孩子买学位房，手中只有现金20,从亲戚处可借80万。家庭月入4万。问下拍卖房，或拆迁房有啥猫腻要关注么？换学区房，是一步到位可居住的大点的，还是买个小学位房好点？现在选项有3: 1 买小户学位房（深圳外国语龙华分校）上河坊，暂时让孩子上完小学。自住房是2006年的暂不动，在龙华 2 换龙华 2012年莱蒙水榭6期的学位房，老房子卖了。但居住面积变小。深高龙华校区初中学位 3 卖掉2006年自住房，换百花片区的老破旧政府拍卖房85年的，但房价比市场价低了150万，为了深实验初中学位。

回答：方案一更好。站在投资角度，一线城市不建议置换，成本太高。如果有少许房贷可以考虑截断抵押融资。

拍卖房，拆迁房都不是很好的投资标的，坑比较多，新手不适合玩。学区房买小一点比较好，学区房主要是看的总价而不是单价，读完可以再出掉。

提问：广叔，时代春树里B区113南向四房，中海誉城南苑120左右北向四房，投资来说，哪个好一点，目前看的总价差不多，单价春树里稍微高一点， 春树里和新开的品秀星樾一墙之隔，价格还是便宜一些，这个会不会是优势啊，投资的话觉得价格多少可以入，这个板块前景如何，

回答：春树里、中海誉城、万科东荟城，以及新开盘的品秀星樾，都属于广叔眼中的”区府东“板块 单价略贵的肯定是东荟城，尤其是东荟城那种125-143平的四房单位，因为万科物业、户型好、以及东荟花园小学的原因 其他的中海御城、万科金色梦想、以及春树里，价格会略微低一些，主要原因就是学位的问题，因为这个片区其实就是刚需啦，学位是硬需求，所以价格低也是理所当然 春树里V中海誉城，其实我喜欢春树里，因为春树里的楼间距开阔，而且挨着植树公园，前面的开元大道都很方便 这个板块没问题的，买

提问：广叔你好，我已付费咨询。我们家现在的情况，家庭名下三套房，一套在龙中两房03年的房，一套在布吉百鸽笼四房次新房，一套在前海北大新地铁口的三房03年的房，广州一套房，但是用朋友的名义来买的，小孩今年上一年级，所以现在想在明年买个好点的初中学区房，现在打算卖掉前海北和龙中加上广州三套房，然后加上手上的现金，按照现在的成交价格预计能有1200万现金，家庭年收入税后50万左右，卖了三套房后家庭负债水平每月9000，布吉的房每个月如果出租能12000左右，我的问题就是这次置业是按照终极置业来考虑的，大四房房较新，要有比较好的初中学校，像我这种情况在深圳湾和前海片区能买到合适的房吗？

回答：你好，感谢付费咨询。从资产上来看你还是享受了深圳近十年来的房价红利，如果是按照你的方案1200w现金，如果能做到5成名额，2000w左右无论是在深圳湾还是前海南都是可以买到不错的四房。但是同时也应该思考这几个问题：1、对于房产的优化是否全部照看自身需求，还是要兼顾投资＋升值。2、是否有必要三套房都出手，或者可以通过其他方式来获取现金。3、买入端是一套住+学位，还是两套分离？卖房容易买房难。

提问：夫子广叔你好，请问一下你觉得布吉片区置业尚水天成小区怎么样？值得长持吗？

回答：你好。尚水天成在上下水径这里已经算是楼龄最新，然后性价比也很高的楼盘了，相比隔壁的万科麓城，不论是单价还是总价都要低，还更新，我认为自住+长持是可以的，只可惜这个地段拖后腿的楼盘太多了，老旧住宅比较多，后劲有限。布吉的旧改是以10-20年周期来计算的，要么耐心等待，要么选择其他版块。

提问：大江哥你好，我去年购买了龙岗中粮祥云的小三房投资，交房后一直出租。当时买的比较仓促，感觉楼盘涨幅非常慢，这次深圳行情也没有丝毫的热度。请问一下大运近两年走势和这个楼盘是否适合长持，还是尽快脱手置换热点区域。江哥能给点建议吗？

回答：你好。龙岗中粮祥云，优点是地铁口，新盘加大运概念；缺点是小区太小和商住太多压制了均价。 这个盘涨幅慢，不是龙岗没行情，而是你去年买的价格就包含了溢价，目前正在挤溢价水分的阶段，所以感受不到上涨。 置换没必要，大运我还是看好的，水分也挤得差不多了，很快就能跟上涨幅了，放心拿着吧，新盘还是有优势的。

提问：广叔你好，最近看了你对深圳市场的分析，对我帮助很大，我自己的情况是：预算总价在650万左右，定位小三房，我在科技园上班，小孩四岁了，需要考虑到学区的因素，结合你给的思路，我现在定位了南山区西丽，大学城板块，现在关注了西林筑语等小区， 宝安这边重点关注了碧海，西乡的盘，看了玉湖湾、润恒尚园几个小区，但是考虑到飞机噪音因素，很犹豫，龙华这边重点看了上塘和红山，关注了金地上塘倒，和潜龙曼海宁两个小区，结合上述情况，想听听广叔的建议，这几个区域哪个更有潜力？还是在科技园附近买个小两房？盼望广叔的回复。

回答：你好，感谢大额付费！ 西丽和大学城板块上一轮涨幅不错，但现在的价格有点透支。 这个片区保值，没有什么值得期待的利好，如果是纯自住，很方便，如果你想兼顾投资，做好跑平大势的准备。 前海宝中碧海都有飞机噪音，目前没有因为噪音折价的，逆势增长，领涨板块 投资角度首选宝安，次选龙华。

本文来源：广叔谈房

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（来源：广叔谈房的财富号 2020-09-06 23:39） [点击查看原文]