悲催！南京这些小区房价3年原地踏步，有的甚至不涨反跌

最近南京房地产市场“涨”声一片，但是今天查询江北二手房价格时，发现不少小区这几年房价一直在原地踏步，有些甚至不涨反跌，其中不乏买房人当年争相抢夺的热门楼盘。

这些楼盘有的地理位置不错，奈何小区本身品质不给力，有的设计不合理，频遭吐槽，有的则是受地理位置拖累，虽然品质出色却卖不上价。下面，跟大家上分享三个比较有代表性的案例。

桥北学区房：配套成熟，交通便利，可惜名校学区都带不动房价

明发滨江新城三期位于桥北，靠近地铁3号线柳洲东路站，南边是一期、二期项目，整个小区体量极大。

交通方面，三期离三号线柳洲东路站600米左右，一期离长江大桥更是近在咫尺，无论是自驾还是轨交都非常方便。

商业配套上，除了明发外滩广场外，小区离目前江北能级最高的商业体弘阳广场直线距离仅2KM左右。吃喝玩乐完全不成问题。

学区是琅小明发滨江分校+一中明发滨江分校的学区房，初中能排进公办前十，在教育资源稀缺的江北，实属难得。

尽管几乎拥有目前江北最成熟、能级最高的配套，但是明发滨江新城三期的房价却一直在2万出头徘徊。从365淘房二手房中心查询到，2018年明发滨江新城三期二手房挂牌均价为20711元/，目前挂牌均价20737元/，这房价完全没有江北顶级学区房该有的牌面。

不仅如此，明发滨江新城三期的房价甚至比两个房龄更老的“亲兄弟”明发滨江新城一期和二期还要便宜。在365二手房上，明发滨江新城一期挂牌均价21457元/，二期挂牌均价23185元/，三期挂牌均价20737元/。

明发滨江新城三期之所以会陷入这种尴尬情况，主要有两个原因：

小区物业和环境，此前，我同事前去明发滨江新城实探。确实存在小区外立面和车库道路“伤痕累累”。

部分楼栋外立面贴砖脱落。

小区垃圾处理不到位，内部环境遭到破坏。

据业主透露，除了小区环境脏乱差外，部分消防设施也处于瘫痪状态，这让他们十分糟心。“全靠学区和地段撑着，否则这环境，我也很难坚持住下去。”

此外，影响房价的另一因素是竞争对手太多，不仅明发滨江新城自身二手房房源多，周边天润城、北外滩水城等超级大盘房源也非常多。

不过，明发滨江新城即将迎来新的曙光。前段时间，小区举行了业主大会，授权业委会重新选聘物业公司，小区居民已经在投票选新物业。希望在新物业和业主的努力下，明发滨江新城三期能够提升小区环境，在竞争激烈的桥北二手房市场中杀出重围。

雨山路大盘：换了银城物业，小区环境飞升，依然“拯救”不了房价

上周，我们刚报道过最近雨山路的中交锦兰荟和金地格林格林因学区利好疯狂涨价，但就在这两家楼盘隔壁的北江锦城，情况却完全相反，其二手房价格最近两年不但没有涨，反而降了。

从365淘房二手房中心查询到，2018年北江锦城二手房挂牌均价为24583元/，目前挂牌均价22357元/，两年时间房价跌幅约9%。

北江锦城体量很大，总建筑面积54万，物业类型包括洋房、小高层、高层和别墅。项目2004年拿地，2008年上市，至今仍有新房在售，已经卖了12年。目前新房高层销许均价24300元/，销许均价28000元/，比二手房价格高出一截。

2016年北江锦城将物业换成了银城物业，小区环境得到了显著提升。尽管如此，北江锦城的二手房房价依旧没涨。究其原因，主要有以下几点：

位置不占优，北江锦城到雨山路地铁站步行距离约1.6公里，门口公交班次少，出行不太方便，商业配套全靠底商。

户型设计不合理，有些甚至有点奇葩，以下面这个104户型为例，整体造型像个手枪，通透性很差。

小区品质一般，跟周边竞品融创臻园、中交锦兰荟、金地格林格林等对比，没有明显优势。

老山品质盘：万科品牌+万科物业，环境和品质出色，房价却一直原地踏步

万科璞悦山位于江北老山板块，紧邻沿山大道，背靠老山，环境优越。这个项目是万科在江北的第二个作品，低密度洋房社区，由13栋花园洋房和23栋电梯洋房组合而成，成品交付。

作为万科旗下高端产品，万科璞悦山当年在新房市场曾是抢手货，交付品质也没有让业主是失望。我曾经采访过中介老山板块二手房的情况，中介直言，这个小区的品质很好，在周边二手房中属于第一梯队。

尽管品质出色，但万科璞悦山在二手房市场的表现却不是很好，房价更是原地踏步3年。

项目最后一次开盘是在2017年4月25日，推出最后4栋洋房，销许均价25260-25483元/。至今3年过去了，目前万科璞悦山二手房挂牌均价24630元/。观其最近两年的房价走势，起起伏伏，但始终没能涨起来。

一直以来，让万科璞悦山房价无法上涨的原因在于配套。项目所处的老山板块，环境极佳，豪宅遍地。但是，这几年区域发展有些缓慢，缺乏新的利好刺激，生活配套也没能跟上来。

目前，万科璞悦山距离地铁站比较远，需要坐公交换乘，然而小区门口的公交班次很少，公共交通出行着实不便。此外，小区目前周边没有大型商业，主要靠社区底商。

不过，万科璞悦山教育配套还不错，项目旁边是南京审计大学实验学校，为九年一贯制，小学、初中都有。

（南京审计大学附属实验小学）

写在最后：

最近几年二手房价格不涨反跌的小区，不止江北有，南京其他板块也有，“横盘”的小区更是不胜枚举，以上三个小区只是市场缩影，我们从中可以吸取一些买房经验：

1、地段对小区的升值和保值起到决定性作用，买房前了解清楚板块规划和现状。自住的客群，调研清楚周边现有配套是否能满足自己的基本需求。投资的客群，尽量选城市重点打造的核心板块，对于新兴板块，下手前估量一下自己是否等得起。

2、物业对小区未来的升值和保值起到很重要的作用，但是想要维护、提升小区环境品质，光靠物业还不行，住户对小区的环境也有很大影响，业主要有维护小区环境的意识。我们买房时可以关注一下这个楼盘意向客户构成情况，购买二手房可以了解一下小区住户情况。

3、尽量选择品牌开发商，大开发商操盘经验丰富，资金实力强，交付品质相对比较有保障，后期在二手房市场还会有一定的品牌溢价。

4、在房住不炒的理念下，稳地价、稳房价、稳预期仍是房地产调控的大方向，“买房就赚”的时代已经过去，现在买房最好结合自己的居住需求，建议奔着“实在不行这套房还能自己住”的目标去挑房子。

（来源：房易贷的财富号 2020-05-23 19:14） [点击查看原文]