量升价降,低成本拿地扩张加速
   
2019年上半年,华侨城在公开市场加大逆周期拿地力度,拿地面积大增的同时,拿地成本逆势下降,低成本拿地支撑公司新一轮高质量扩张。根据 Wind 中国土地大全数据库,公司 2019年上半年新增土地储备 545.59万方,同比增长58.8%;拿地总金额 237.18亿元,同比下降 19%;平均拿地楼面价 4347元每平方米,同比下降 49%。
   
均衡扩张,重点布局一二线核心城市
   
城市布局方面,公司上半年重点加强一二线城市土地扩张力度,重点关注核心城市的同时,在珠三角大湾区强三四线城市以较低价格适度补充了三四线城市土地储备。其中,一二线合计拿地金额 214.01亿,占总拿地金额的 90%,不同能级城市拿地楼面价,同比去年上半年全线下行;而三四线城市拿地全部位于粤港澳大湾区,平均拿地楼面价仅 1062元每平方米。
   
逆周期拿地优势明显,地块盈利空间大
   
根据中国指数研究院百城价格指数与公司拿地楼面价对比,除少量城市新增土地位于市区中心区域,拿地楼面价高于新房平销售价格外,大部分项目平均拿地楼面价远低于当地新房均价,较低的地价房价比保证公司新增项目的盈利能力。其中,在有可参考房价的城市中,公司拿地价格占参考房价的比例平均值为 0.51,除去武汉、无锡、东莞三地项目位于中心区域,地价房价比仅 0.3。
   
盈利预测及估值
   
预计公司 2019年至 2021年实现归属母公司净利润 128.87亿、 152.77亿及186.18亿,同比分别增长 21.68%、 18.55%及 21.87%。目前公司相对重估净资产折价约 62%,在 2014年至今的房地产小周期中,公司股价平均在对重估净资产折价 15%水平交易。当前股本下,预计 2019年至 2021年 EPS 为 1.57、1.86、 2.27,目前股价对应 PE 为 4.76倍、 4.01倍、 3.29倍,目前申万房地产指数在 PE11.3倍水平交易,鉴于公司优质的资产储备,维持“买入”评级。
   
风险提示: 1. 房地产调控政策超预期收紧; 2. 融资环境超预期收紧。