公司控股股东华侨城集团拟将其持有的深圳华侨城公司5.3亿股分别无偿划转给诚通金控2.66亿股、国新投资2.66亿股,分别占总股本的3.24%,不触及要约收购。本次转让是国企改革的常规步骤,或更体现公司价值,对公司基本面不产生影响。维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价13.0元(对应2018PE10X)。
   
1) 改革预期逐步兑现,股权转让不改变集团控股股东地位。本次股份无偿划转前,华侨城集团直接持有公司43.87亿股,占公司总股本82.07亿股的53.47%,是公司的控股股东。本次股份无偿划转后,公司总股本不变,华侨城集团将直接持有38.56亿股,占公司总股本的46.99%,仍为公司控股股东;诚通金控和国新投资分别持有2.66亿股,分别占总股本的3.24%。此次转让符合此前我们对于公司作为央企改革这一国家战略核心受益标的的判断,对公司基本面不产生影响。
   
2) 从“管资产”到“管资本”是本源,管理效率提升是目的,国资“保值增值”职责或体现公司价值。此次受让股份的诚通金控和国新投资均为国务院国资委代表国务院履行出资人职责进行管理的国有独资公司,也是国有资本运营公司试点企业。此前分别通过同样方式持有宝钢股份、中材节能等公司股权。本次转让体现国资从“管资产”转向“管资本”,管理效率提升是目的,考虑到转让股权未来的可交易性与国有资产“保值增值”的基本职责,公司价值或进一步体现。
   
3)公司规模扩张与加速周转逻辑持续兑现。公司规模扩张信心坚定,根据三季报数据,总资产及负债规模均快速增长,净负债率从年初55%提升至95%,大央企背景下可以从增加资源储备、提高资源利用效率角度解读加杠杆行为,无需过度担忧,未来弹性可期。公司前三季度加大土地投资力度,积极获取优质项目资源,同时公司通过加快推盘以及与同行合作(宁波、北京项目)等方式提高周转效率。
   
投资建议:公司当前市值684亿,较NAV折价40%左右,对应2018PE也仅6.4X:无论绝对估值还是相对估值角度均具备显著安全边际,再次重申看好公司的核心逻辑:存量资源加速变现及估值体系重构双击,同时也是央企改革这一国家战略的核心受益标的。维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价13.0元(对应2018 PE10X)。
   
风险提示:财务费用增加超预期、周转速度低于预期。